Notwendige Finanzierungsunterlagen
Banken sind spätestens seit dem Inkrafttreten der sog. Wohnimmobilienkredirichtlinie am 21.03.2016 verpflichtet, bei der Kreditvergabe sehr genau Ihre Einkommensverhältnisse zu prüfen. Als Freiberufler(in) oder Gewerbetreibende(r) müssen Sie daher bei der Beantragung einer Immobilienfinanzierung eine ganze Reihe von Einkommensnachweisen vorlegen. Wir zeigen Ihnen, welche Unterlagen Sie benötigen, um bei den Banken Erfolg zu haben.
Grundlage für die Kreditentscheidung der Banken sind in der Regel Ihre Zahlen der letzten 3 vollen Kalenderjahre (bei einigen wenige Banken reichen auch die Zahlen der letzten 2 Jáhre). Wenn Sie weniger als 3 (bzw. 2) volle Kalnderjahre selbständig sind, wird es eng. Die meisten Banken lehnen eine Finnazierung dann ab, denn aus deren Sicht ist Ihr Einkommen nicht wirklich nachhaltig.
Nehmen wir mal an, dass Sie zur Jahresmitte entsprechende Kredite beantragen wollen. Dann benötigen Sie für die Banken folgende Unterlagen:
- den letzten vorliegenden Steuerbescheid inkl. der dazugehörigen Steuererklärung (inkl. Anlagen)
- die Bilanzen oder Gewinnermittlungen der letzten 3 vollen Kalenderjahre (inkl. Summen- und Saldenlisten!)
- eine aktuelle BWA für das laufende Geschäftsjahr
Wenn Ihre Gewinne über die Jahre einen positiven Trend wiedergeben, ist alles gut. Gibt es Schwankungen oder ist der Trend sogar negativ, brauchen Sie eine gute Begründung für die Entwicklung Ihrer Umsatz- und Gewinnzahlen. Da ist es hilfreich, wenn Sie und Ihr(e) Steuerberater(in) diese Entwicklung kurz erläutertern.
Steuerbescheid: der Teufel steckt im Detail!
Der letzten Steuerbescheid sollte spätestens aus dem vorletzten Jahr stammen (Beispiel: Darlehensbeantragung Mitte 2021, dann sollten Ihnen zumindest der Steuerbescheid für 2019 vorliegen). Ist der letzte Steuerbescheid älter (beispielsweise für das Jahr 2018) brauchen Sie eine gute Begründung von Ihrem Steuerberater.
Bedenken Sie bitte auch, dass Banken sehr genau darauf achten, ob Steuernachzahlungen drohen. Das ist normalerweise der Fall, wenn Ihre Gewinne seit Abgabe der letzten Steuererklärung gestiegen sind.
Und damit ist noch nicht Schluss!
Neben den Informationen zu dem Gewinn, den Sie mit Ihrem Gewerbe bzw. Ihrer freiberuflichen Tätigkeit erzielen, verlangen Banken weitere Unterlagen:
- Nachweis über eine bestehende Krankenversicherung und deren Kosten
- Nachweis über eine laufende Altersversorgung (erfolgt der Nachweis nicht, setzen Banken entsprechen Pauschalbeiträge an)
- Nachweis über Steuervorauszahlungen
Einkommensnachweise: Ohne Steuerberater(in) geht fast nichts!
Um Kosten zu sparen, verzichte Viele Freiberufler und Gewerbetreibende, die nicht bilanzierungspfichtig sind, auf eine(n) Steuerberater(in). Sofern es steuerlich keine Besonderheiten gibt, kann das ja durchaus in Ordnung sein. Sobald aber eine Immobilienfinanzierung ansteht, reicht das oft nicht mehr. Banken wollen sicher gehen, dass keine böse Überraschungen drohen. Nicht gerade wenige Selbständige reichen jahrelang ihre selbst erstellte Steuererklärung an und haben nie Probleme mit dem Finanzamt...bis dann die erste Betriebsprüfung durch das zuständige Finanzamt erfolgt.
Unser Tipp
Wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, sollten Sie Ihre(n) Steuerberater(in) beauftragen, die entsprechenden Unterlagen für Sie zusammenzustellen. Diese(r) weiß in der Regel, worauf es den Banken ankommt und kann ggf. etsprechende Erläuterungen zu Ihre Zahlen liefern. Wenn Sie keine(n) Steuerberater(in) haben, sollten Sie sich spätestens jetzt eine(n) suchen, denn mit "selbstgestrickten" Unterlagen, werden Sie bei vielen Banken nicht weit kommen.
Im Rahmen unserer Beratungs- und Vermittlungstätigkeit prüfen wir Ihre Unterlagen und Nachweise. Sollten sich hieraus Fragen ergeben, die jede Bank stellt, klären wir das mit Ihrem bzw. Ihrer Steuererater(in). Das spart Ihnen Zeit, Nerven und -vor allem- Ablehnungen durch potentielle Darlehensgeber.
