Die optimale Immobilienfinanzierung für Selbstständige?!

Wer als Selbstständige(r) eine Immobilie finanzieren will, sollte etwas anders an das Thema herangehen als Arbeitnehmer(innen). Das ist vor allem dem Umstand geschuldet, dass Sie als Selbstständige(r) - anders als Angestellte oder Beamte- meistens mit einem schwankenden Einkommen rechnen müssen.

Im folgenden Beitrag beantworten wir u.a. folgende Fragen:

Wie viel Eigenkapital sollte man als Selbstständige(r) einbringen?
Was sollte man bei der Tilgung beachten?
Welche Zinsfestschreibung bzw. Sollzinsbindung ist für Selbstständige optimal?

Wie viel Eigenkapital sollte man als Selbstständige(r) einbringen?

Bei Selbstständigen dreht sich vieles um das Thema Liquidität und finanzielle Reserven. Wer eine Immobilie kauft/baut, sollte dieses Thema besonders im Blick haben. Wir empfehlen in der Regel, nur so viel Eigenkapital einzusetzen, dass die Finanzierung insgesamt - zu halbwegs vernünftigen Konditionen bzw. Darlehensraten- machbar ist. Nach dem Kauf/Bau bzw. der Finanzierung sollten Sie noch über genug finanzielle Reserven verfügen, um min. 1 Jahr wirtschaftliche Flaute überstehen zu können.

Was sollte man bei der Tilgung beachten?

Wir empfehlen, die festen monatlichen Tilgungsraten möglichst niedrig zu halten. Das führt natürlich zu langen Darlehenslaufzeiten. Diese können Sie aber mittels jährlichen Sondertilgungen verkürzen. Der Vorteil: Sie entscheiden selbst und je nach wirtschaftlicher Lage, ob und in welcher Höhe Sie solche Sondertilgungen vornehmen. Damit sind Sie deutlich flexibler als bei einer vergleichsweise hohen Tilgungsrate.

Einige Banken bieten auch einen sog. Tilgungssatzwechsel an. Meistens kann der Tilgungssatz dann aber nur 2x während der Zinsbindung geändert werden. Zudem gibt es ggf. Beschränkungen, in welcher Range der Tilgungssatz verändert werden kann. Bei einer entsprechenden Sondertilgungsoption (üblich sind 5% des ursprünglichen Darlehensbetrages jährlich) kann man auf diesen Tilgungssatzwechsel in der Regel verzichten.

Bei der Sondertilgungsoption ist noch wichtig, dass diese nicht voll ausgeschöpft werden muss. Das bedeutet, dass Sie auch weniger als beispielsweise die 5% jährlich einzahlen können. Allerdings können Sie nicht genutzte Sondertilgungen nicht auf die nächsten Jahre übertragen. Wenn Sie dieses Jahr "nur" 2% tilgen , können Sie nächstes Jahr nicht 8% (5% plus die 3% nicht genutzte Sondetilgung) tilgen. Es bleibt bei den 5% je Kalenderjahr.

Auch bei den Sondertilgungen sollten Sie ggf. mit einer gewissen Vorsicht rangehen. Haben Sie die Sondertilgung erst einmal geleistet, kommen Sie an das Geld nicht mehr heran (ausgenommen, das ist gem. Darlehensvertrag möglich, was aber die absolute Ausnahme ist). Fehlt das Geld dann 1-2 Jahre später - beispielsweise für die berüchtigte Steuernachzahlung- haben Sie mit der Sondertilgung nichts gewonnen.

Welche Zinsfestschreibung bzw. Sollzinsbindung ist optimal?

Bei Arbeitnehmern ist die Frage der Zinsbindung reine Finanzmathematik. Wenn Sie selbstständig tätig sind, ist es damit allein aber nicht getan. Als Selbstständige(r) sollten Sie berücksichtigen, dass es auch mal ein oder gf. mehrere Jahre geben kann, in denen das Geschäft nicht ganz so gut läuft und die Zahlen nicht besonders gut aussehen. Endet in so einem Jahr (oder im Jahr darauf) die Zinsbindung Ihres laufenden Darlehens, kann es kompliziert werden. Wenn die bis dahin finanzierende Bank eine erneute Prüfung Ihrer Einkommensverhältnisse durchführt und Ihre Zahlen schlecht ausfallen, kann es -im schlimmsten Fall- darauf hinauslaufen, das die Bank das Darlehen kündigt. Das wäre bei Ablauf der Zinsbindung zumindest möglich. Sollten Sie dann nach einer neuen bzw. anderen Bank suchen, haben Sie wieder das Problem, mit ihren Zahlen.

Das Problem lässt sich mit einer möglichst lange Zinsbindung (mindestens 15 Jahre) umgehen. In dieser Zeit werden Sie - so lange Sie ihre Zins- und Tilgungsraten zahlen- in der Regel nicht nach Bilanzen, BWA´s, Gewinnermittlungen oder Steuerbescheiden gefragt. Nach Ablauf der ersten 10 Jahre können Sie zudem jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Ist ausgerechnet das 9. oder 10. Jahr geschäftlich nicht so gut gelaufen, warten Sie halt ein Jahr bis die Zahlen besser aussehen und können dann ggf. immer noch zu einer anderen günstigeren Bank wechseln.

Wer Geld von einer Bank will, sollte seine eigenen Zahlen kennen!

Wir erleben es immer wieder, dass Selbstständige bei der Frage nach ihrem Einkommen

a) mit der Schulter zucken oder

b) irgendeinen Betrag angeben oder

c) bei ihrem Steuerberater nachfragen wollen/müssen.

Das macht auf Banken keinen besonders guten Eindruck. Gerade von Selbstständigen erwartet man, dass diese ihre eigenen Zahlen (z.B. Umsatz, Gewinn, Vermögen und Verbindlichkeiten) genau kennen. Wenn Sie da auf Nachfrage falsche oder unvollständige Zahlen nennen, müssen sich nicht wundern, wenn Banken Sie nicht ernst nehmen.

Wir machen das bei unseren Kunden so, dass wir uns die Zahlen erst einmal genau anschauen und analysieren. So ermitteln wir u.a. das tatsächliche Einkommen, das Dreh- und Angelpunkt der Kreditentscheidung bei Banken ist. Zudem pflücken wir Ihre Bilanzen, BWA´s usw. auseinander und schauen nach Schwachpunkten oder Besonderheiten, die man klären muss. Erst wenn alles zusammenpasst stellen wir Ihr Finanzierungsvorhaben bei unseren Partnerbanken vor. Das spart am Ende viel Zeit und viele Rückfragen.

Was gibt es sonst noch zu beachten?

Wenn Sie als Selbstständige(r) eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen und dort ein Arbeitszimmer einrichten, sollten Sie das vorab mit Ihrem Steuerberater bzw. Ihrer Steuerberaterin besprechen. Dabei geht es darum, ob und in welcher Höhe Sie ggf. anteilige Zinsen sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten als Betriebsausgaben geltend machen können bzw. sollten (oder auch nicht sollten). Das Thema Arbeitszimmer ist komplex, denn ggf. fällt dieses in Ihr Betriebsvermögen, was im Falle eines späteren Verkaufs zur Steuerfalle werden kann (aktuell ist das der Fall, wenn die Fläche mehr als 20% der Gesamtfläche der Immobilie ausmacht und/oder der anteilige Wert des Arbeitszimmer über 20.500 Euro liegt; Stand 2024; ohne Gewähr).

Hilfe und Beratung?!

Gerne unterstützen wir Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie in ganz Deutschland. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie diese Immobilie selbst nutzen oder vermieten wollen. Wenn Sie sich dazu einfach an eines unserer Partnerbüros in Ihrer Nähe!